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  ◎“在深圳热度较高的‘工业上楼’，相当于产业园的另一种表现形式，是解决深圳产业用地不足最直接的方式，某些特定的程度上可以让深圳的城市产业空间，从存量变到增量。”

  日前，自然资源部发布首批自然资源节约集约示范县（市）在土地资源方面的实践探索，累计公布了258个自然资源节约集约示范县（市）。其中，深圳龙岗区宝龙科技城片区改革试点地块在列，其通过产业与商业用地混合，综合配置产业、商业、宿舍等相关配套服务设施，推动片区土地功能利用效益最大化。

  一个城市的发展能有多快，本质上取决于产业的发展。对深圳来说，却面临着想要发展工业，但又用地不足的情况。而深圳给出的答案是，加速“工业上楼”。

  2023年深圳市政府工作报告在谈到全年工作重点时，第一条就提出要坚持把发展经济的着力点放在实体经济上。会上，深圳市委副书记、市长覃伟中表示，“要快速推进工业上楼，新增2000万平方米低成本、优质、定制化厂房空间，加快老旧工业区更新改造。”

  4月25日下午，中集产城总建筑师高旭东向《每日经济新闻》记者介绍，“做产业园区，本质上是做空间运营。如何让空间参与者效率更加高、品质更好、成本更低，是产业园区运营者必须要思考的事情。在深圳热度较高的工业上楼，相当于产业园的另一种表现形式，是解决深圳产业用地不足最直接的方式，某些特定的程度上可以让深圳的城市产业空间，从存量变到增量。”

  第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿也向记者表达了类似观点：“近年来，深圳深入实施创新驱动发展的策略，持续推进产业转型升级，提升战略性新兴起的产业发展规模。作为城市高质量发展的重要一环，产业高质量发展备受关注，工业上楼政策的提出亦使得产业空间升级迎来全新变革。”

  官方数据显示，2022年，深圳规模以上工业总产值超4.5万亿元、增加值超1.1万亿元，实现全国城市的“双第一”，连续两年位列先进制造业百强市首位。而深圳产业用地仅221平方千米，该值是上海的40.2%，苏州的28.8%。

  据深圳官方数据，目前全市共有72个“工业上楼”项目，用地面积854.8万平方米，厂房面积2306.5万平方米，平均容积率4.2。

  其中，深圳各区中，工业上楼项目超过10个的片区有宝安区、龙岗区、光明区和深汕合作区。较为知名的项目包括宝安新桥东先进制造业园区、深圳宝龙专精特新产业园、新能源汽车产业园、深汕工业互联网制造业创新产业园等。

  近日，《每日经济新闻》记者走访了深圳光明、坪山等地多个“工业上楼”项目，虽然很多项目从外立面上看上去与一般的写字楼并无两样，但“工业上楼”并非只是单纯地将工业拉上楼。

  记者注意到，多数“工业上楼”项目更注重产业聚焦，有的产业园园区就是一个产业集群，有的产业园工作人员称在园内就可形成生成一部手机的产业链闭环，可覆盖产业链生产场景。

  比如位于光明的中集智园，就属于典型的卫星物联网产业聚集地。据工作人员介绍，“当时我们整合了一批卫星物联网企业，串联了产业上下游，成立了国内第一家卫星物联网产业协会。目前园区已引入80余家企业，构建覆盖卫星发射卫星研制卫星物联网终端应用使用场景的卫星应用产业链条。”

  在高旭东看来，做产业园区，就应该不断从客户视角出发，帮入园企业解决问题。

  “货柜车需要多宽的道路、多大的转弯半径？企业的生产设备怎么进电梯、进楼层、进车间？是否需要吊装？每天原材料进来、成品出去对货梯有什么要求？这些都是很细小但又很现实、很重要的需求点。”高旭东认为，产业园的本质是做空间，无论是建筑层高、客梯货梯吊装孔尺寸设计等，都是从客户视角出发去解决问题，园区运营方的核心能力是要能匹配不同场景下企业的空间需求。

  高旭东提到，“我们对深圳20大产业集群做过工业上楼的可行性研究，事实上，大部分企业工业上楼并没有想象中难。这些企业大致可分成三类，一类是通用型，完全可实现上楼，包括网络与通讯、智能终端、现代时尚等行业；另一类是定制+通用型，这一类需满足一定条件，如智能机器人、精密仪器设备等；还有一类是定制型，对楼层空间的定制要求相对较高，如工业母机、海洋工程装备和辅助设备等。”

  《每日经济新闻》记者梳理深圳过往“工业上楼”项目发展历程了解到，深圳最早一批“工业上楼”项目可追溯到2012年深圳宝安区全至科技园，为约百米高度的工业大厦。

  2022年5月，被业内称为“工业30条”的《关于进一步促进深圳工业经济稳增长提质量的若干措施》，提到要研究推动“工业上楼”新模式。

  2022年6月，深圳出台《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》，总规划用地面积约300平方公里，按照启动区、拓展区、储备区有计划释放工业用地面积约60平方公里。

  同年11月，深圳市举行“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式，正式宣布“深圳市将按照每年建设不少于2000万平方米，连续实施5年的进度，向社会提供工业上楼的高品质低成本产业空间”。

  在今年的深圳市政府工作报告中，发展产业集群也被当做经济高水平发展的核心引擎，包括网络与通信、智能终端、软件与信息服务业、高端医疗器械等20个战略性新兴产业高质量发展重点细分领域，以及合成生物、细胞与基因、空天技术等8个未来产业重点发展方向，做大做强“20+8”产业集群是今年深圳推动制造业发展的重点工作。

  据记者不完全统计，参与深圳“工业上楼”的企业，主要以央国企为主导，包括中集、深业、中粮、华润、深投控等。其中，如中集在深圳光明区政府旁打造了深圳中集智园；深业在龙岗打造了光学智造谷，在大鹏新区打造了坝光国际生物谷；深投控联手宝安区政府打造了深圳最大“工业上楼”试点园区新桥东先进制造产业园。

  记者注意到，深圳2021年制定的《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》提到，面向优质成长型企业、上市及拟上市公司等，推出“低成本开发+高质量建设+准成本提供”的优质产业空间，采取“政府主导、国企实施”模式。

  不过到了2023年，《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》提到，将大力实施“工业上楼”行动计划的工作部署，同时，对转为“工业上楼”项目的标准作出了相关要求。

  据深圳市规划和自然资源局，未来深圳工业上楼项目的实施路径主要有四种，分别为城市更新、产业提容、新供应用地和土地整备。

  “具体而言，涉及拟通过拆除重建类城市更新路径实施的工业上楼项目；已出让产业用地拟申请提高容积率、增加建筑面积的工业上楼项目；新供应用地途径下，通过挂牌出让方式取得用地建设可售的优质产业空间的工业上楼项目，以及通过协议出让方式取得用地建设只租不售的创新型产业用房的工业上楼项目。”

  记者注意到，今年以来，深圳已有不少城市更新项目开始规划为“工业上楼”试点项目，比如位于龙岗的宝龙街道龙东社区盛鑫工业园城市更新单元计划（目前已公示）；位于龙华街道的和平工业园城市更新单元项目（目前已开工）；位于宝安区的新桥东片区重点城市更新单元项目（目前已公示）。

  而对入驻“工业上楼”的企业来说，也并非无利可图。根据记者了解，企业选择“工业上楼”，起码有三大直接好处，一是可享受政府补贴，现在深圳不少“工业上楼”项目有租金补贴，比同地段厂房租金水平要低；二是业务的聚焦度，通常来说，多数产业园、“工业上楼”项目都有特定的产业集群，易形成规模效应；三是多数产业园相比工厂或市面上的工业园，整体氛围感更好，有利于提升园区内企业形象。

  谈及“工业上楼”在深圳未来的发展趋势，第一太平戴维斯深圳产业及物流服务部负责人蔡子杰向《每日经济新闻》记者表示：“工业上楼战略计划贯彻了深圳最初的发展目标，重产业，重创新，也顺应了深圳未来10年甚至更长时间的城市空间战略发展计划。不同时期的工业化进展决定了产业空间的载体。随着深圳本土制造业的产业升级，全球顶级制造业的持续加码，相信深圳未来的产业以及产业空间市场会有很广阔的发展空间。”

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